世界的な住宅価格バブルの崩壊の音が鳴り始めた。
これ以前は、多くの国で不動産の強気相場が 10 年以上続いていました。 特に新型コロナウイルスの流行以降、世界的な超緩和的な金融政策の刺激を受けて、世界の主要経済国の住宅価格は記録的な高値を記録し、住宅価格バブルのリスクが急速に高まっています。
現在、連邦準備制度理事会などの積極的な利上げと世界的な不況の二重の影響の下で、住宅価格バブルが崩壊し始め、世界的な住宅ブームが終焉を迎えようとしています。
最近のレポートで、Oxford Economics は次のように説明しています。 "
当局は、今後、カナダ、ニュージーランド、オランダ、オーストラリアが住宅価格の下落リスクが最も高いと考えています。
金利が急上昇し、多くの国で不動産市場が急激に冷え込んだ
オックスフォード・エコノミクスのレポートは、先進国の住宅ローン金利が上昇を続けており、一部の住宅市場を急激な景気後退に追い込む恐れがあると主張しています。 住宅価格は、多くの国で横ばいまたは下落しています。 銀行の信用基準が厳しくなり、景気後退の影響が深まるにつれ、住宅価格への下落圧力はさらに強まるでしょう。
この傾向はすでに現れています。
英国の住宅ローン会社ハリファックスが発表したデータによると、英国の住宅価格は 10 月に前月比 {{0}}.4% 下落し、9 月に前月比 0.1% 下落しました。 英国の住宅価格は、ほぼ 2 年間で最速のペースで下落しています。 Ernst & Young のレポートによると、英国の住宅ローンは 2023 年に 10 年以上ぶりの最低水準にまで落ちると予測されています。
米国の住宅価格は 2022 年後半に急速に下落しました。S&P/ケース & シラーの住宅価格指数は 7 月に 2012 年以来初めて月間下落を記録し、いくつかの州や都市で住宅用不動産の需要が冷え込みました。 一部のウォール街のエコノミストは、米国の住宅価格は来年も 20% も下落し続ける可能性があると予測しています。
韓国でも、前回の「全国的な住宅ラッシュの波」の後、住宅価格が何ヶ月も下落している。 7月末に韓国不動産委員会が発表したデータによると、韓国で上半期に取引されたマンションの数は、前年より50.6%減少し、2006年以来の最低水準となった。韓国も今年上半期に下落した。
ニュージーランド準備銀行が2日に発表した金融安定報告書によると、住宅ローン金利が上昇する中、ニュージーランドの住宅価格は下落を続けている。 全国的に、住宅価格は 2021 年 11 月のピークから 11% 下落し、ウェリントンとオークランドではさらに大きな下落が見られました。 報告書は、現時点でマイナスの株式と住宅ローンの債務不履行は広がっていないが、「価格が下落し続け、住宅ローンが金利を引き上げるために再設定されると、デフォルトは増加するだろう」と述べた。
世界の住宅市場の浮き沈みが金利の上昇に直接関係していることを理解することは難しくありません。 米国の住宅ローン金利はここ数か月で 7% を超え、上昇を続けており、1 年前は 3.2% 減でしたが、2002 年以来の最高水準です。
Oxford Economics は、ユーロ圏と英国の住宅ローン金利が 4 月と 5 月から 2 倍以上になったと推定しています。
これらの 4 か国の住宅価格は最も危険です
Oxford Economics によると、カナダ、ニュージーランド、オランダ、オーストラリアの住宅市場が最も危険です。 エージェンシーは、これらの経済では、2019 年の第 4 四半期から 2022 年の第 2 四半期までの住宅価格の伸びは一般的に高く、不動産の評価額は高く、債務水準は高く、変動金利債務が顕著であると考えています。 したがって、当局は、金利の上昇がこれらの国の家計の財政に急速に転嫁されると考えています。
Juwai IQI の共同創設者で同グループの最高経営責任者（CEO）であるカシフ・アンサリ氏は、中国通信社とのインタビューで、カナダ、オーストラリア、ニュージーランド、その他の国々の住宅価格がヨーロッパとアメリカの不動産市場の下落をリードすると予想されていると語った。 プロパティ テクノロジー グループには、アジア太平洋、ヨーロッパ、米国に 30,000 のエージェントがいます。
カシブ・アンサリ氏は、まず第一に、これらの国の不動産市場は流行中に最も上昇したため、不動産市場の成長率が高い不動産市場は、金融引き締めに遭遇すると下落しやすいと考えています。
米国のほとんどの固定金利の住宅ローンとは異なり、カナダやオーストラリアなどの国では変動住宅ローンがかなりの部分を占めています。つまり、住宅所有者は金利の上昇による圧力を受けており、その結果、価格も上昇しています。
家計債務が家計の可処分所得に占める割合が大きすぎる場合、これらの世帯は住宅ローン金利の上昇に対してより脆弱になります。 3 カ国すべてで、家計債務の割合も高くなっています。 これらの要因が重なった場合、カシブ・アンサリ氏は、地元の不動産市場の需要が大幅に減少し、不動産市場の取引量価格の2倍の下落につながると分析しました。
オーストラリアのシドニーにある有名な不動産会社である Plus Agency のマネージング パートナーである Fiona Yang 氏は、市場の変化を感じ取っています。 彼女はチャイナニュースエージェンシーに、シドニーのアパートが最も影響を受けたと語った。 不動産の買い手と売り手は金利の上昇によって抑止されているため、市場に参入するリスティングは少なくなり、リスティングごとのオファーも少なくなります。 「1 年前、私たちの典型的な物件は、上場価格の約 110% で売却されました。現在、転売取引は平均して提示価格の約 90% です。」
「金利が上昇するたびに、多くの買い手は予算を下方修正します。」 フィオナ・ヤン氏は、「ある所有者は、シドニー港を見下ろす大きな 3 ベッドルームの豪華なアパートを売りたいと考えていました。彼の予想販売価格は 2,500 万ドルですが、市場では 2,000 万ドルしか買えない可能性があり、これは大きな値引きです。しかし、もし彼がその物件を貸し出したとしても、彼の利回りはわずか約 2.5% であり、銀行に現金を保管するだけでより多くの収入を得ることができます。」
かつては人気があった家屋のいくつかは、今では売れなくなっています。
シドニーのオークションハウス、James Pratt Auction Group の CEO である James Pratt 氏は、次のように述べています。通常、物件が高値ですぐに売れてしまうボンダイでは珍しいことです。」
カナダのブリティッシュコロンビア州バンクーバーにある有名な不動産投資コンサルタントであるティナ・マック氏は、チャイナ・ニュース・エージェンシーとのインタビューで、流行中にバンクーバー周辺地域の住宅価格が大幅に上昇したと語った. 当時、人々は郊外に大きな家を求めていたからです。 今年に入ってから、多くの企業が仕事を再開したため、郊外の車で都心に通勤するのは依然として不便であり、石油価格も高くなっています。 そのため、現在、市外の家屋が最も落ち込んでいます。 今年はこれまでのところ20％下落している。
2008 年のサブプライム住宅ローン危機は繰り返されるのでしょうか。
2008 年の不動産が原因のサブプライム住宅ローン危機は繰り返されるのでしょうか?
カシフ・アンサリ氏は、前回のサブプライム住宅ローン危機の後、銀行は融資の際に借入金の審査をより厳格に行っていると一般に信じられていると述べ、住宅ローンを支払う余裕がないために差し押さえられた住宅の数が大幅に増加していないことをデータが示していると述べました。
彼は、不動産価格の下落は過去2年間の急激な上昇に基づいていると指摘し、例えば、カナダ、オーストラリア、ニュージーランドの3カ国が20％下落したとしても、流行前よりも依然として高い. そして、より下降する場所は、より速く上昇する場所でもあります。 先進国の多くの人々の富は、流行に比べて割り引かれますが、流行前よりはまだ高いです。
実際、不動産市場には投機家や機関投資家が少なくなったため、買い手、特に買い手が必要な新規参入者や現金を保有する外国人買い手は、住宅購入に有利な時期を迎えています。 買い手は、価格や購入条件を交渉するのに有利な立場にいることがわかり、買い手のエージェントはよりリラックスした生活を送ることができます。
オックスフォード・エコノミクスは、一部の主要市場で家計所得に占める住宅ローンの割合が、世界的な金融危機前よりも低下していることは、ポジティブな点の 1 つであることに同意しています。 米国では、2022 年第 2 四半期の住宅ローンの所得に対する負債の比率は、2007 年の第 4 四半期よりも 35% 低く、スペインでは 25% 低く、英国では 14% 低くなりました。
もう 1 つの要因は、変動金利の住宅ローン債務が世界的な金融危機前よりも少なくなっていることです。 これは、家計が直面する住宅ローン金利の上昇による直接的な影響が少ないことを意味します。
